Eliminación del IUSI en Guatemala 2026 quiénes dejarán de pagar
Eliminación del IUSI en Guatemala 2026: ¿quiénes dejarán de pagarlo y cuándo entra en vigencia?
La eliminación del IUSI para viviendas en Guatemala representa uno de los cambios tributarios más importantes de 2026 para los propietarios de casas, apartamentos y otros inmuebles destinados principalmente a vivienda.
El miércoles 29 de julio de 2026, el Congreso de la República aprobó el Decreto 18-2026, mediante el cual se reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles, conocida como Ley del IUSI.
La reforma establece una tasa de cero por millar para los inmuebles de uso residencial y mixto, mientras mantiene el cobro del impuesto para las propiedades destinadas a actividades comerciales.
La aprobación final del decreto recibió el respaldo de 120 diputados.
Sin embargo, esto no significa que los propietarios puedan dejar de pagar el IUSI inmediatamente. La nueva regulación deberá completar el procedimiento correspondiente, publicarse oficialmente y entrar en vigencia en la fecha establecida por el decreto.
En este artículo te explico, de manera sencilla, qué cambia con la Ley del IUSI 2026, quiénes podrían beneficiarse, qué propiedades continuarán pagando y qué debes hacer mientras la reforma entra oficialmente en vigencia.
¿Qué es el IUSI en Guatemala?
El IUSI es el Impuesto Único Sobre Inmuebles que se cobra sobre el valor fiscal registrado de una propiedad.
Este impuesto puede aplicarse a:
- Casas.
- Apartamentos.
- Terrenos.
- Locales comerciales.
- Oficinas.
- Bodegas.
- Fincas.
- Edificios.
- Propiedades de uso mixto.
El cobro y la administración del impuesto generalmente corresponden a las municipalidades que cuentan con la capacidad administrativa para recaudarlo. En otros casos, la gestión puede realizarse a través de las autoridades correspondientes.
El monto que cada propietario paga depende principalmente del valor inscrito o registrado del inmueble y de las tasas establecidas en la Ley del IUSI.
Hasta antes de la reforma aprobada en 2026, la tarifa se determinaba según el valor del inmueble, sin que la vivienda habitual contara con una exoneración general como la planteada en el Decreto 18-2026.
¿Se eliminó el IUSI en Guatemala en 2026?
Sí, pero es necesario explicarlo correctamente.
El Congreso de la República aprobó una reforma para establecer una tarifa de cero por millar para los inmuebles de uso residencial y mixto.
En términos prácticos, esto significa que las viviendas que cumplan con la definición establecida en la nueva normativa quedarían exoneradas del pago del IUSI.
No obstante, el IUSI no desaparece completamente.
El impuesto continuará aplicándose a los inmuebles destinados a actividades comerciales, utilizando tasas diferenciadas de acuerdo con su valor imponible.
Por eso, es más preciso hablar de:
Eliminación del IUSI para viviendas de uso residencial y determinados inmuebles de uso mixto.
No se trata de una eliminación total del impuesto para toda clase de propiedades.
¿Qué establece el Decreto 18-2026 sobre el IUSI?
El Decreto 18-2026 reforma la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles y diferencia las propiedades según el uso que se les da.
La modificación aprobada establece:
- Cero por millar para inmuebles de uso residencial.
- Cero por millar para inmuebles de uso mixto que cumplan las condiciones legales.
- Tarifas de entre tres y nueve por millar para inmuebles de uso comercial, dependiendo de su valor registrado.
La finalidad principal de esta reforma es reducir la carga económica que representa el impuesto para las familias que han adquirido una vivienda y la utilizan como su residencia principal.
¿Qué viviendas estarán exentas del IUSI?
La reforma introduce el concepto de vivienda habitual.
De acuerdo con la información divulgada por el Congreso, se considera vivienda habitual al inmueble destinado principalmente a habitación y que constituye la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar.
Esto podría incluir:
- La casa donde vive permanentemente el propietario.
- El apartamento utilizado como residencia principal.
- Una vivienda familiar que también tenga una pequeña actividad económica.
- Determinados inmuebles de uso mixto, siempre que el uso predominante continúe siendo habitacional.
El punto más importante será demostrar que la propiedad es realmente la residencia principal y permanente del contribuyente.
No bastaría únicamente con que el inmueble aparezca registrado como casa o apartamento. La municipalidad podría solicitar información o documentación para verificar el uso real de la propiedad.
¿Qué significa que una propiedad sea de uso mixto?
Una propiedad de uso mixto es aquella que combina un uso habitacional con alguna actividad económica.
Por ejemplo:
- Una casa donde funciona una pequeña tienda familiar.
- Una vivienda en la que el propietario tiene una oficina.
- Una casa donde se prestan servicios profesionales.
- Una vivienda donde funciona un pequeño taller familiar.
- Un inmueble residencial utilizado parcialmente para un emprendimiento.
Según la reforma, dentro de la vivienda habitual podrán realizarse actividades económicas lícitas de carácter familiar, desarrolladas directamente por el propietario o por integrantes de su núcleo familiar.
Para conservar el beneficio, la actividad económica deberá realizarse a pequeña escala y no deberá desplazar ni cambiar el uso principal de la propiedad como vivienda.
Esto significa que una casa con una pequeña tienda familiar podría recibir un tratamiento diferente al de una propiedad convertida completamente en comercio, clínica, restaurante, oficina o bodega.
¿Los locales comerciales seguirán pagando IUSI en 2026?
Sí.
Los inmuebles destinados a actividades comerciales continuarán pagando el Impuesto Único Sobre Inmuebles.
El Decreto 18-2026 mantiene un sistema escalonado para determinar el impuesto aplicable a las propiedades comerciales.
Las tarifas aprobadas son las siguientes:
| Valor registrado del inmueble comercial | Tasa anual del IUSI |
|---|---|
| Hasta Q500,000 | 3 por millar |
| De Q500,000.01 hasta Q1,000,000 | 6 por millar |
| Más de Q1,000,000 | 9 por millar |
Estas tasas se aplicarán sobre el valor imponible o valor registrado de la propiedad, conforme a las disposiciones legales y administrativas correspondientes.
El Diario de Centro América informó que las propiedades comerciales valoradas hasta Q500,000 pagarían tres por millar; las propiedades de más de Q500,000 hasta Q1 millón pagarían seis por millar; y las superiores a Q1 millón pagarían nueve por millar.
Ejemplos de cuánto pagaría una propiedad comercial
Para comprender mejor las nuevas tarifas, veamos algunos ejemplos sencillos.
Ejemplo 1: propiedad comercial de Q400,000
Si un local comercial tiene un valor registrado de Q400,000 y le corresponde una tasa de tres por millar:
Q400,000 × 0.003 = Q1,200 anuales
El pago trimestral aproximado sería:
Q1,200 ÷ 4 = Q300 por trimestre
Ejemplo 2: propiedad comercial de Q750,000
Si el inmueble tiene un valor registrado de Q750,000 y se encuentra dentro de la tasa de seis por millar:
Q750,000 × 0.006 = Q4,500 anuales
El pago trimestral aproximado sería:
Q4,500 ÷ 4 = Q1,125 por trimestre
Ejemplo 3: propiedad comercial de Q1,500,000
Si una propiedad comercial tiene un valor registrado de Q1,500,000 y le corresponde una tasa de nueve por millar:
Q1,500,000 × 0.009 = Q13,500 anuales
El pago trimestral aproximado sería:
Q13,500 ÷ 4 = Q3,375 por trimestre
Estos ejemplos son únicamente ilustrativos. El cálculo final dependerá del valor registrado por la municipalidad, la clasificación del inmueble y las disposiciones aplicables al momento de realizar el cobro.
¿Una casa de más de Q1 millón dejará de pagar IUSI?
De acuerdo con la reforma aprobada, el beneficio se determina principalmente por el uso residencial del inmueble, no solamente por su valor.
Esto significa que una vivienda habitual valorada en más de Q1 millón podría tener una tarifa de cero por millar, siempre que cumpla con la definición y los requisitos establecidos para ser reconocida como vivienda residencial o habitual.
Las tarifas de tres, seis y nueve por millar quedarían aplicables a los inmuebles de uso comercial.
No obstante, será necesario revisar el texto publicado oficialmente, las disposiciones administrativas y los procedimientos que establezca cada municipalidad para clasificar las propiedades.
¿Los terrenos sin construcción dejarán de pagar IUSI?
La exoneración está orientada a la vivienda habitual.
Por esa razón, no debería interpretarse automáticamente que un terreno baldío, una finca sin vivienda permanente o un lote destinado a inversión quedará exento del impuesto.
Un terreno sin construcción no necesariamente puede ser considerado vivienda habitual, aunque sea propiedad de una persona individual.
La clasificación dependerá de aspectos como:
- El uso registrado del inmueble.
- La existencia de una vivienda.
- La residencia efectiva del propietario.
- La clasificación municipal.
- Las disposiciones finales del decreto.
- Los reglamentos o procedimientos administrativos que se emitan.
Los propietarios de terrenos deberán esperar la implementación oficial y consultar directamente con la municipalidad donde se encuentra registrado el inmueble.
¿Las casas alquiladas dejarán de pagar IUSI?
Este es uno de los puntos que requerirá mayor claridad durante la implementación.
La definición divulgada se refiere a la residencia principal y permanente del contribuyente y de su núcleo familiar. Esto podría generar dudas en el caso de una casa o apartamento que pertenece a una persona, pero se encuentra alquilado y es utilizado como vivienda habitual por otra familia.
Será necesario establecer si el beneficio se aplicará:
- Por el uso habitacional de la propiedad.
- Por la residencia del propietario.
- Por la residencia de la familia ocupante.
- Por la clasificación municipal del inmueble.
- Por una combinación de estos criterios.
Hasta que se publique el texto oficial y las municipalidades definan sus procedimientos, no es recomendable afirmar que todas las propiedades alquiladas quedarán automáticamente exentas.
¿Qué pasará con los apartamentos?
Los apartamentos destinados a vivienda podrían beneficiarse de la tasa de cero por millar.
Esto sería especialmente relevante en la ciudad de Guatemala y otros municipios donde gran parte de la oferta residencial se concentra en edificios de apartamentos.
El crecimiento de este tipo de vivienda responde, entre otras razones, a:
- La limitada disponibilidad de terrenos.
- El crecimiento urbano.
- La búsqueda de vivienda cercana a centros de trabajo.
- La necesidad de aprovechar mejor el espacio disponible.
- La demanda de vivienda dentro de zonas con servicios y conectividad.
Una reducción en el IUSI puede representar un ahorro anual para los propietarios de apartamentos utilizados como vivienda principal.
Sin embargo, debe recordarse que la eliminación del IUSI no elimina otros pagos relacionados con la propiedad, como:
- Cuotas de mantenimiento.
- Servicios.
- Seguro.
- Gastos administrativos.
- Cuotas extraordinarias del condominio.
- Otros arbitrios o tasas municipales legalmente aplicables.
¿Cuándo entra en vigencia la eliminación del IUSI?
La información divulgada indica que la reforma entrará en vigencia 90 días después de su publicación en el Diario Oficial.
Esto es muy importante: los 90 días no deben contarse automáticamente desde el 29 de julio de 2026, que fue la fecha de aprobación en el Congreso.
Primero debe completarse el proceso correspondiente y publicarse el Decreto 18-2026 en el Diario de Centro América.
Solo después de conocer la fecha oficial de publicación podrá calcularse con precisión el día en que comenzará a aplicarse la reforma.
Ejemplo ilustrativo
Si el decreto fuera publicado el 10 de agosto de 2026, los 90 días comenzarían a contarse a partir de esa publicación, conforme a las reglas jurídicas aplicables.
Este ejemplo no representa la fecha oficial de entrada en vigencia. La fecha correcta deberá confirmarse cuando el decreto sea publicado.
¿Debo dejar de pagar el IUSI desde ahora?
No.
Mientras la reforma no haya entrado oficialmente en vigencia, los propietarios deben continuar cumpliendo con las obligaciones tributarias vigentes.
Dejar de pagar anticipadamente podría generar:
- Mora.
- Intereses.
- Recargos.
- Saldos pendientes.
- Problemas al solicitar una solvencia municipal.
- Inconvenientes al vender o hipotecar la propiedad.
La aprobación del Congreso es un paso fundamental, pero no equivale necesariamente a que la obligación haya desaparecido desde ese mismo momento.
Antes de suspender cualquier pago, debe verificarse:
- Que el decreto haya sido publicado oficialmente.
- Que haya transcurrido el plazo establecido para su entrada en vigencia.
- Que la propiedad haya sido clasificada como residencial o vivienda habitual.
- Que la municipalidad haya actualizado su sistema.
- Que no existan saldos pendientes de períodos anteriores.
¿Se eliminarán las deudas anteriores de IUSI?
La exoneración para vivienda no debería interpretarse automáticamente como una condonación de las deudas acumuladas antes de la entrada en vigencia de la reforma.
Si un propietario tiene cuotas atrasadas, multas, intereses o convenios de pago, deberá consultar su situación directamente con la municipalidad.
La nueva tarifa de cero por millar podría aplicarse hacia el futuro, pero las obligaciones generadas bajo la legislación anterior podrían continuar vigentes, salvo que el decreto o alguna disposición complementaria establezca expresamente una exoneración, condonación o mecanismo especial.
Por lo tanto, es recomendable solicitar un estado de cuenta actualizado.
¿Cómo se demostrará que una propiedad es vivienda habitual?
Las municipalidades deberán realizar las adecuaciones administrativas necesarias para aplicar la reforma.
Aunque los requisitos específicos deberán confirmarse, podrían solicitarse documentos como:
- Documento Personal de Identificación del propietario.
- Certificación o consulta registral.
- Recibos de energía eléctrica.
- Recibos de agua.
- Dirección registrada ante la SAT.
- Constancia de residencia.
- Declaración jurada.
- Información catastral.
- Licencia o constancia del uso del inmueble.
- Documentos que permitan acreditar el uso habitacional.
No significa que todas las municipalidades solicitarán exactamente los mismos documentos. Cada procedimiento deberá ajustarse a la legislación y a las disposiciones que se emitan.
¿Qué deben hacer los propietarios de vivienda?
Por el momento, lo más prudente es seguir estos pasos:
1. Continuar pagando normalmente
No suspendas el pago mientras la reforma no haya entrado oficialmente en vigencia.
2. Revisar el valor registrado del inmueble
Solicita un estado de cuenta o una consulta del valor fiscal registrado por la municipalidad.
3. Confirmar el uso asignado a la propiedad
Verifica si la propiedad aparece registrada como residencial, comercial, industrial, terreno, finca o uso mixto.
4. Mantener actualizados los datos del propietario
Revisa que el nombre, número de identificación, dirección y datos registrales sean correctos.
5. Guardar los comprobantes de pago
Conserva los recibos correspondientes a los períodos anteriores.
6. Consultar a la municipalidad
Cuando la ley entre en vigencia, pregunta si será necesario presentar una solicitud o si la tarifa de cero se aplicará automáticamente.
7. Evitar intermediarios no autorizados
No entregues dinero ni documentos originales a personas que ofrezcan gestionar una supuesta exoneración sin respaldo municipal.
¿Qué sucede si una propiedad tiene uso residencial y comercial?
La clasificación dependerá del uso predominante del inmueble.
Una vivienda no necesariamente pierde su carácter residencial porque el propietario realice una actividad económica familiar a pequeña escala.
Sin embargo, podría clasificarse como comercial cuando:
- La actividad comercial ocupa la mayor parte de la propiedad.
- La familia ya no reside permanentemente en el inmueble.
- Existen varios locales comerciales.
- La propiedad funciona principalmente como oficina.
- Se utiliza como bodega.
- Opera un negocio con empleados y atención constante al público.
- El diseño y funcionamiento del inmueble dejaron de ser principalmente residenciales.
Cada situación deberá evaluarse individualmente.
¿Cómo afectará la eliminación del IUSI a las municipalidades?
El IUSI representa una fuente de ingresos para numerosas municipalidades.
Por esta razón, una de las principales preocupaciones expresadas durante la discusión fue el impacto financiero que la eliminación del impuesto residencial podría tener sobre los gobiernos municipales.
Según la información proporcionada por el Congreso, la reforma incorpora mecanismos para compensar o fortalecer las finanzas municipales.
Entre las medidas se menciona una readecuación de tasas, arbitrios y timbres fiscales, así como transferencias que serían programadas y ejecutadas por el Ministerio de Finanzas Públicas con cargo al presupuesto correspondiente.
La aplicación práctica de estos mecanismos deberá observarse durante la implementación de la normativa.
¿La eliminación del IUSI hará que las viviendas sean más baratas?
La reducción del impuesto puede disminuir el costo anual de mantener una vivienda, pero no significa necesariamente que el precio de venta de las propiedades bajará.
El precio de una vivienda depende de diferentes factores:
- Ubicación.
- Tamaño.
- Estado de conservación.
- Oferta y demanda.
- Acceso a servicios.
- Seguridad.
- Financiamiento disponible.
- Costos de construcción.
- Precio del terreno.
- Plusvalía del sector.
- Condiciones del mercado inmobiliario.
La eliminación del IUSI podría mejorar la capacidad económica de algunos propietarios y compradores, especialmente de quienes tienen un presupuesto mensual limitado.
Sin embargo, no debe considerarse como el único factor para decidir la compra de una propiedad.
¿Cómo beneficia la eliminación del IUSI a una familia?
El beneficio dependerá del valor registrado de la vivienda y de la cantidad que actualmente paga el propietario.
Por ejemplo, una familia que paga Q2,000, Q4,000 o Q8,000 anuales de IUSI podría destinar ese dinero a:
- Abonar a su crédito hipotecario.
- Mejorar la vivienda.
- Contratar un seguro.
- Cubrir gastos educativos.
- Crear un fondo de emergencia.
- Realizar reparaciones.
- Pagar servicios básicos.
Para las familias que todavía están pagando un financiamiento hipotecario, cualquier reducción en los gastos anuales asociados con la propiedad puede representar un alivio importante.
¿La eliminación del IUSI aplica en toda Guatemala?
La reforma modifica una ley de carácter nacional.
Sin embargo, la administración y recaudación del IUSI se encuentra vinculada con las municipalidades, por lo que su implementación práctica requerirá ajustes en cada territorio.
Podrían existir diferencias temporales en:
- Actualización de sistemas.
- Formularios.
- Requisitos.
- Clasificación catastral.
- Atención al contribuyente.
- Procedimientos de revisión.
Esto no significa que cada municipalidad pueda ignorar la ley, sino que la implementación administrativa podría avanzar a ritmos distintos.
Preguntas frecuentes sobre el IUSI 2026
¿Ya no se pagará IUSI por una casa?
Las viviendas que cumplan con la definición de uso residencial o vivienda habitual quedarían sujetas a una tasa de cero por millar cuando la reforma entre oficialmente en vigencia.
¿La eliminación del IUSI ya está vigente?
No debe asumirse que está vigente únicamente porque fue aprobada por el Congreso. Debe verificarse la publicación oficial del Decreto 18-2026 y la fecha de entrada en vigencia.
¿Una segunda casa estará exenta?
Dependerá de cómo se aplique el concepto de vivienda habitual. Una segunda propiedad que no sea la residencia principal del propietario podría recibir un tratamiento diferente.
¿Los apartamentos pagarán IUSI?
Los apartamentos utilizados como vivienda habitual podrían estar sujetos a una tasa de cero por millar.
¿Una casa alquilada quedará exenta?
Este punto deberá aclararse con el texto oficial, las disposiciones administrativas y los criterios que apliquen las municipalidades.
¿Un terreno baldío estará exento?
No necesariamente. La reforma está enfocada en vivienda habitual, por lo que un terreno sin construcción podría no cumplir con esa definición.
¿Un local comercial dejará de pagar?
No. Los inmuebles comerciales continuarán pagando según su valor registrado.
¿Qué tarifa pagará un inmueble comercial?
Las tarifas aprobadas van de tres a nueve por millar, dependiendo del valor imponible del inmueble.
¿Se borrarán las deudas anteriores?
No debe asumirse que las deudas anteriores serán eliminadas. Es necesario revisar el estado de cuenta y las disposiciones finales de la reforma.
¿Tengo que solicitar la exoneración?
Todavía deberá confirmarse si la aplicación será automática o si los propietarios tendrán que presentar una solicitud ante la municipalidad.
La eliminación del IUSI puede representar un alivio, pero requiere una implementación clara
La aprobación del Decreto 18-2026 representa un cambio importante para los propietarios de vivienda en Guatemala.
La medida busca reconocer que la vivienda es una necesidad fundamental y que muchas familias realizan un esfuerzo considerable para adquirir y mantener una propiedad.
Sin embargo, para que el beneficio sea aplicado de manera justa y ordenada, será necesario aclarar aspectos como:
- La definición práctica de vivienda habitual.
- El tratamiento de las propiedades alquiladas.
- La situación de las segundas viviendas.
- La clasificación de los inmuebles de uso mixto.
- El tratamiento de terrenos y propiedades desocupadas.
- Los documentos que deberán presentar los propietarios.
- La aplicación de la reforma en cada municipalidad.
- El manejo de deudas anteriores.
Por esa razón, los propietarios no deben dejar de pagar ni realizar trámites basándose únicamente en publicaciones de redes sociales.
La recomendación es esperar la publicación oficial del Decreto 18-2026, confirmar su fecha de entrada en vigencia y consultar directamente con la municipalidad correspondiente.
Conclusión
La eliminación del IUSI en Guatemala 2026 beneficiará principalmente a las familias propietarias de viviendas utilizadas como residencia habitual.
La reforma establece una tasa de cero por millar para los inmuebles residenciales y ciertos inmuebles de uso mixto, mientras conserva el impuesto para las propiedades comerciales.
Aunque el Decreto 18-2026 fue aprobado por el Congreso el 29 de julio de 2026, su aplicación no debe considerarse inmediata. La entrada en vigencia dependerá de su publicación oficial y del cumplimiento del plazo establecido.
Mientras esto ocurre, los propietarios deben continuar pagando sus obligaciones normalmente, revisar la clasificación de sus inmuebles y mantenerse atentos a las instrucciones de su municipalidad.
La medida puede convertirse en un alivio económico importante, pero su verdadero alcance dependerá de una implementación clara, uniforme y accesible para todos los contribuyentes.
Aviso importante
Este artículo tiene fines informativos y fue elaborado con base en la información pública disponible al 30 de julio de 2026. No sustituye una opinión legal, tributaria o municipal.
La situación puede cambiar con la sanción, publicación oficial, entrada en vigencia, reglamentación o interpretación administrativa del Decreto 18-2026.
Antes de suspender pagos o realizar una gestión relacionada con el IUSI, consulta directamente con la municipalidad donde se encuentra registrada la propiedad.
Fuentes consultadas
- Congreso de la República de Guatemala: publicación sobre la aprobación del Decreto 18-2026.
- Diario de Centro América: cobertura de las reformas a la Ley del Impuesto Único Sobre Inmuebles.
